Hur man beräknar avkastningsgraden för en egendom

Fastighetsmäklare är beroende av en mängd information för att hantera inkomstgenererande egenskaper - till exempel är den nuvarande attraktiviteten för fastigheten och / eller eventuella förändringar i grannskapet två ganska vanliga faktorer. En grundläggande information som gör det möjligt för investerare att fatta beslut kallas "avkastning" (eller "cap sats" i förkortad angelsaxisk mening). Avkastningen (uttryckt som förhållandet mellan den nettoinkomst som byggs och dess köpeskilling) tillåter investerare att jämföra olika egenskaper genom att uppskatta avkastningsgraden för investeringen som gjorts vid köp av fastigheten. För att beräkna avkastningen på ditt hem, läs följande steg!

Del 1

Beräkna returfrekvensen

Beräknar den årliga bruttoinkomsten för den egendom som den investeras på. Bruttoinkomsten för en del av byggnaden bör primärt ges på listan över hyresgäster. Med andra ord, när en assetholder köper en byggnad, tjänar han vanligtvis pengar ut av det genom att hyra det i huvudsak till hyresgästerna. Detta är dock inte den enda möjliga inkomstkällan - olika inkomster kan också härledas från varuautomater eller myntbetjänade tvättmaskiner etc.

Anta att vi just har köpt ett hus vi vill hyra för en avgift på 750 euro / månad. Vid denna avgift skulle vi förvänta oss att kontanter i 750 × 12 = € 9000 år av bruttoinkomst som produceras av fastigheten.

Subtrahera driftskostnader relaterade till fastigheten från bruttoinkomsten. Varje fastighet innefattar driftskostnader. Vanligtvis är det kostnader för underhåll, försäkring, skatter och fastighetsförvaltning. Använd mycket exakta uppskattningar av dessa kostnader och dra dem av från bruttoinkomsten du har beräknat förut. Således bestämmer vi nettoresultat av byggnaden.

Antag att, efter att ha beräknat fastigheten att hyra, beräknade vi att vi måste betala 900 euro per år för förvaltningen av fastigheten, 450 euro för underhåll, 710 euro för skatter och 650 euro för försäkring. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = € 6290, Nettoresultatet av vår egendom.

Observera att avkastningen inte tar hänsyn till de kommersiella och finansiella kostnaderna i samband med köp av fastigheten - inklusive de som är relaterade till köpförsäljning av fastigheten, registrering av hypotekslån, provisioner mm Faktum är att denna typ av kostnader beror på investerarens ställning och hans förhållande till utlåningsinstitutet och är av varierande karaktär, vilket därför skulle negativt påverka neutraliteten i den jämförelse som avkastningen avser att erbjuda.

Dela inkomsten med inköpspriset på fastigheten. Avkastningen ges av förhållandet mellan fastighetens nettoresultat och dess ursprungliga pris eller kostnad i princip. Avkastningen uttrycks i procent.

Antag att du köpte fastigheten för 40 000 euro. Med tanke på dessa data har vi alla element som är nödvändiga för att bestämma avkastningen. nedan:

9 000 euro (bruttoinkomst)

-900 euro (driftskostnader)

-450 € (underhållskostnader)

-710 € (skatt)

-650 € (försäkring

= 6 290 euro (nettoinkomst) / € 40 000 (köpeskilling) = 0,157 = avkastningsgrad 15,7%

Del 2

Smart användning av avkastningen

Använd avkastningen för att snabbt jämföra flera liknande investeringsmöjligheter. Avkastningen motsvarar i princip den beräknade procentsats avkastning som en investerare kunde få med ett köp av fastigheter i kontanter. Avkastningen är därför en bra indikator för att jämföra ett potentiellt köp med andra liknande investeringsmöjligheter. Avkastningsräntan möjliggör enkla och snabba jämförelser av potentiell inkomst från fastigheter som köpts för investeringar, och kan vara användbar för att begränsa listan över möjliga val.

Anta exempelvis att vi måste utvärdera köp av två delar av fastigheter i samma grannskap. Man har en avkastning på 8%, medan den andra är 13%. Den här inledande jämförelsen ger den andra egendomen - det förväntas generera mer pengar för varje använt euro.

Använd inte avkastningen som den enda indikatorn för att bestämma investeringens godhet. Även om avkastningen ger möjlighet att göra snabba och enkla jämförelser mellan två eller flera delar av fastigheter, är det verkligen inte det enda elementet som ska beaktas. Fastighetsinvesteringar kan vara ganska komplicerade - till synes enkelt investeringar kan bli föremål för spekulationer och oförutsedda händelser som går utöver omfattningen av enkel beräkning av avkastningen. Som ett minimum bör du också överväga tillväxtpotentialen för fastighetsinkomst samt förändringar i värdet av fastigheten själv.

Anta att vi till exempel köper en del av fastigheter på 1 000 000 euro och förväntar oss att göra 100 000 euro varje år - så vi förväntar oss att ha en 10% avkastningsgrad. Om den lokala fastighetsmarknaden ändras och värdet på fastigheten ökar till 1 500 000 euro, skulle vi plötsligt få en mindre lönsam avkastning på 6,66%. I det här fallet kan det vara klokt att sälja fastigheten och investera vinsten i en annan investering.

Använd avkastningen för att motivera inkomstnivån på fastigheten. Om du vet den genomsnittliga avkastningen i det område där fastigheten är belägen, kan du använda denna information för att bestämma den inkomst som fastigheten måste producera så att investeringen "det är värt det". För att göra det, multiplicera du bara det inköpspriset med avkastningen på liknande fastigheter i området och hitta nettoresultatet "rådde". Det bör noteras att det bara handlar om att lösa en ekvation (nettoinkomst / fråga) = avkastning per "nettoresultat".

Om vi till exempel köpte en fastighet för 400 000 euro i ett område där de flesta av de liknande egenskaperna har en avkastning på cirka 8%, kunde vi beräkna vår inkomst "rådde" multiplicera 400.000 × 0.08 = € 32 tusen. Detta motsvarar den nettovinst som byggnaden ska producera varje år för att få en avkastning på 8%, så vi borde fixa motsvarande hyran i enlighet därmed.

tips

Om möjligt, verifiera alltid den inkomst som hävdas härrör från byggnaden, såväl som kostnader. Ett villkor som borde vara kopplat till ett erbjudande om att köpa en egendom bör innehålla kontroll av hyresavtalet för att kontrollera listan över hyresgäster. Utgifterna kan kontrolleras genom att kontakta leverantörer från tredje part.
Vid uppskattning av värdet på en fastighet kontrollerar bedömarna försäljningspriset för liknande egenskaper och egenskapens ersättningsvärde samt användningen av en produktbaserad metod. Den senare anser att den nödvändiga avkastningen på kapital och skuld är nödvändig.

varningar

Avkastningen tar inte hänsyn till framtida risker. Investeraren kan inte förlita sig på avkastningen för att anta att fastigheten kan tillhandahålla inkomst eller nuvärde. Fastigheten och de relaterade hyrorna kan uppskattas eller avskrivas. Utgifterna kan kontextuellt öka. Avkastningen kan inte erbjuda någon form av prognos för framtida risker.

Visa mer ... (2)

Dela på sociala nätverk:

Relaterade