Hur man köper ett hus i USA

För många människor är att köpa ett hem den största finansiella transaktionen de kan göra. Det är därför som det är så viktigt att göra rätt sak första gången. Ibland köper en egendom innebär överensstämmelse med en uppsättning regler och regler som gör att ditt huvud snurrar. Lyckligtvis, beväpnad med rätt kunskap och know-how, kan du börja inse din dröm om att ha egen stuga på ett snabbt, enkelt och effektivt sätt.

Del 1

Omordna dina pengar

Stärka din kreditvärdighet. Ju högre din FICO-poäng, som varierar mellan 300 och 850, desto bättre ränta kommer du att kvalificera dig för. Detta är extremt viktigt. Skillnaden mellan en ränta på 4,5% och en av 5% kan betyda tiotusentals dollar avseende den totala summan av lånet.

Få en gratis kopia av din kreditrapport, så du vet vad de ska se för lånepengar. Betala kostnaderna för kreditkort och lösa eventuella tvister eller kreditinställningar.

Låt dig själv godkänna för att få den faktiska summan av pengar du kan betala. Vänligen kontakta olika långivare i tidsramen på två veckor, så begär kommer inte att skada din kreditrapport. foul först att komma i kontakt med en fastighetsmäklare för att få en fast uppfattning om vad du har råd med, och du kommer inte att bli kär i ett hus som tårar bort din budget.

säljare tillbedjan köpare som är förhandsgodkända. De får nästan alltid det gröna ljuset från långivarna, vilket innebär att risken att inte se affären går bra är mindre.

Får inte förkvalificeras av misstag före förhandsgodkännande. Skillnaden är där. Att vara förhandsgodkänd innebär att långivaren är generellt redo att ge dig ett lån efter att du har kontrollerat statusen för din ekonomi. Att vara förkvalificerad betyder bara att långivaren är gör en uppskattning av vad du kunde låna. Det sägs inte att du kommer att få en.

Gör forskning för din inteckning. Ett ögonblick: varför informera dig om hypotekslån innan du väljer ett hus? Var det inte gjort tvärtom? Inte nödvändigtvis. Att undersöka ett inteckning innan du väljer ägande kan gynna dig av en prioriterad anledning:

Du kommer att veta exakt vad du ska låna först att köpa huset. För många människor blir kär i en egendom som, ja, de kan inte ha råd. De kämpar för att hitta en inteckning som täcker kostnaderna. Att hitta en inteckning först och välja huset senare är säkert mindre intressant, men det är dubbelt intelligent. Du förstår om en fastighet ligger inom ditt prisklass eller inte.

Tänk på vilken typ av insättning du har råd med. Det borde vara en del av dina hypoteksläkningar, även om du inte behöver veta säkert när du ska informera dig om att välja en. Få en allmän idé. Du hittar mer information om denna aspekt längre ner.

Ta reda på vilka beräkningar som används av långivare för att avgöra om du kvalificerar dig för ett lån. "28 och 36" Det är en vanlig andel. Det betyder att 28% av din bruttoinkomst (den som du har innan du betalar skatter) måste täcka de utgifter du avser att betala för huset (inklusive huvudbeloppet och räntan på hypotekslån samt fastighetsskatten) och försäkring). De månatliga utbetalningarna av dina utestående skulder, i kombination med kostnaderna för fastigheten, får inte överstiga 36% av din bruttoinkomst. Beräkna procentsatserna för din månatliga bruttoinkomst (till exempel om du tjänar $ 3750 och använder 28% och 36% -förhållandet får du summa på $ 1050 respektive $ 1350). Dina månatliga betalningar av efterskott kan inte överstiga skillnaden mellan dessa två summor (i fallet med exemplet $ 300), annars kommer du inte att godkännas.

Om du kvalificerar, ta en titt på programmen för dem som köper för första gången. De har ofta krav på betalning av den lägre förskottet. De erbjuds av olika stater och lokala regeringar. Du kan också få tillgång till upp till $ 10 000 tack vare din 401 (k) eller Roth IRA utan att bli sanktionerad. Be din agent eller ditt företags personalavdelning att lära dig mer om lån och supportprogram.

Kontakta en advokat (valfritt). Om du förväntar dig att inköp av huset är enkelt väljer du att göra en affär på ett enkelt och direkt sätt - då behöver du bara en fastighetsmäklare, en notarie och kanske en inteckningsmäklare. Men om sakerna inte går smidigt, anställa en ärlig, pålitlig och (relativt) billig advokat. Tänk på det här alternativet om:

Kostnaden för förhandlingar för en advokat är en droppe i havet jämfört med den summa som du förmodligen kommer att spendera på huset.

Huset du köpte släpptes till försäljning för avskärmning eller en giltighetscertifiering görs, vilket innebär att egendomen fördelas som en del av en avlidnes arv.

Du misstänker att säljaren kan försöka dra tillbaka snabbt innan du avslutar affären eller du litar inte på honom.

Din stat kräver en advokat för den slutliga försäljningen. Du har för närvarande planerat att få en advokat att stänga kontraktet. Tala med statens fastighetskommission för att ta reda på om det är en vanlig praxis i ditt land.

Del 2

Utvärdera husen

Hitta en bra fastighetsmäklare för att representera dig i processen att söka och förhandla. Ombudet ska vara tillmötesgående, öppen, intresserad av dig, avslappnad, självförtroende och kompetent. Lär dig om priser, metoder, erfarenheter och träning. Leta efter någon som känner ditt område bra, jobbar heltid, stänger flera kontrakt per år och har ett gott rykte.

Fastighetsmäklare arbetar i allmänhet för säljare, men detta är inte nödvändigtvis dåligt. Hans jobb är att skapa kontakter mellan människor som vill sälja och köpa en viss egendom. Därför är hans intresse att sluta en transaktion. En bra professionell kommer att använda sin erfarenhet att sälja huset höger till personen höger: du.
När du hittar en agent, uttrycka i detalj och uttömmande vad du letar efter i ett hus: antal badrum och sovrum, garage, mark och allt du anser vara avgörande, till exempel bra belysning eller en innergård så att dina barn kan spela.

Anmäl dig till en MLS-tjänst för att undersöka egenskaperna hos ditt område. En flertalsnoteringstjänst gör att du förstår vad som finns tillgängligt på marknaden för din budget. Din agent kan göra det för dig.

Om du anmäler dig till en tjänst via en fastighetsmäklare, ringer han till att se ett hus visar en viss brist på stil. Fråga honom inte om att göra saker för dig, om du inte avser att representera dig själv. Denna professionella betalas inte förrän kunden köper ett hus och det är inte rättvist att kräva att du arbetar gratis, med vetskap om att du inte kommer att lita på honom att köpa din egendom!

Börja leta efter hus som passar din budget. Låt din agent börja arbeta för dig, medveten om ditt maximala utgiftstak. Den empiriska regeln i det här fallet innehåller möjligheten för dig att köpa ett hus som är värd 2,5 gånger den årliga familjeinkomsten. För att ge ett exempel, om den årliga familjelön är $ 85 000, borde du ha råd med ett lån på minst 210 000 dollar, kanske högre.

Använd online hypoteksläkare för att börja ringa nummer och kom ihåg den forskning du redan har gjort på din inteckning. Håll dessa nummer i åtanke när du förbereder dig för att hitta ditt nya drömhem.

Börja tänka på vad du verkligen söker i ett hem. Du har förmodligen redan en vag idé, men detaljerna är viktiga. I synnerhet finns det ett par saker som du och din familj bör överväga:

Vad behöver du om några år? Kanske idag är du ett ungt par, men planerar du att få barn i framtiden? Ett hus där två personer knappt passar kan bli tortyr för tre eller fyra.

Vilka kompromisser är du villig att gå av? Med andra ord, vilka är dina prioriteringar? Även om vi tycker om att köpa ett hus kan vara en direkt process, är det ofta en komplex travesty som tvingar oss att anpassa sig. Bryr du dig mer om att bo i ett säkert område med bra skolor eller ha en stor gård? Behöver du ett stort kök där du kan arbeta mer än två lyxiga sovrum? Vad är du villig att offra i svåra tider?

Förväntar du dig en ökning av din inkomst de närmaste åren? Om din inkomst har ökat med 3% i flera år i rad och du har ett säkert jobb i en stabil industri, kan du säkert försäkra dig om att du får ett dyrt men rimligt lån. Många köpare börjar med en relativt hög inteckning och sedan fånga upp efter ett par år.

Definiera området där du vill bo. Ta en tur för att lära känna kvarteren. Titta på priser, arkitektur och närhet till affärer, skolor och andra faciliteter. Läs den lokala tidningen, om staden har en, och chatta med lokalbefolkningen. Förutom att utvärdera fastigheten, observera grannskapet och villkoren för angränsande hus för att se till att du inte köper den enda vackra fastigheten i sikte.

Området där huset ligger kan ibland vara en viktig faktor för det slutgiltiga valet, eftersom det kommer att få större inverkan på värdet av huset om jag vill sälja det igen. Att köpa ett hus att renovera i rätt stadsdel kan vara en bra investering och kunna identifiera växande samhällen, där fler vill bo, kan få dig till en riktig affär genom att köpa en fastighet med ett växande värde.

Besök de öppna husen för att uppskatta vad som finns på marknaden och se förstahand vad du vill ha. Var uppmärksam på den allmänna layouten, antalet sovrum och badrum, komforten i köket och utrymmena för att lagra dina tillhörigheter. Besök de egenskaper som verkligen intresserar dig vid olika tider på dagen för att uppskatta trafik och trafikstockningar, tillgängliga parkeringsplatser, ljudnivåer och allmänna aktiviteter. Vad som kan tyckas som ett lugnt grannskap vid lunchtiden kan bli en högljudd genväg för rusningstimmar, och du vet aldrig om du bara har varit där en gång.

Betygsätt jämförbara bostäder i grannskapet. Om du inte är säker på huset för priset, se till att uppskatta det från en lokal expert, som också kontrollerar de andra egenskaperna. Vid utvärdering av ett hus jämför experten den med närliggande och liknande egenskaper och dimensioner. Om din egendom är dyrare än den andra eller den professionella måste leta efter hus att jämföra i en annan kategori eller mer än en kilometer bort, var försiktig! Köp aldrig det dyraste huset i grannskapet. Din bank kan vägra att finansiera huset och du kommer nog inte se mycket av sitt värde växa. Om du kan, köpa den billigaste egendomen i ett grannskap, eftersom om husen omkring dig säljs till högre priser än vad du betalat, kommer värdet på din egendom att öka.

Del 3

Gör ett erbjudande

Om möjligt, anpassa ditt erbjudande baserat på säljarens omständigheter. Det är inte lätt, och det är ofta omöjligt, men det gör inte ont att försöka när du slutför en av de största transaktionerna i ditt liv. Här är några faktorer att komma ihåg när du tänker på ditt förslag:

Vad är säljarens ekonomiska perspektiv? Är du desperat att tjäna pengar eller inte ha några ekonomiska problem? Money-strapped säljare kommer sannolikt att acceptera ett lägre bud än deras ursprungliga pris.
Hur länge har huset varit på marknaden? Säljare av fastigheter som säljs under längre perioder kan vanligtvis sänka priset.
Har säljaren redan köpt ett annat hus? Om han för närvarande inte bor i huset vill han sälja, kan det vara lättare att föreslå en lägre summa än ett annat fall.

Håll de tidigare jämförda husen nära handen när du gör erbjudandet. Vad var det ursprungliga försäljningspriset för de andra husen i grannskapet och i slutändan vad såldes? Om fastigheterna i området säljs i allmänhet till en kostnad av 5% lägre av utgångspunkten kan du bjuda mellan 8% och 10% lägre än det ursprungliga priset.

Beräkna de förväntade kostnaderna för hemmet. Uppskatta de årliga fastighetsskatterna och försäkringskostnaderna för området och lägg dem till det genomsnittliga priset på det hem du försöker köpa. Dessutom aggregat än du förväntar dig att betala så mycket som avslutande kostnader (detta inkluderar olika avgifter, som varierar i allmänhet mellan 3% och 6% av de pengar de tar i utlåning. Kreditkassor erbjuder ofta stänga kostnader lägre än deras medlemmar). Ange summan i hypoteksläkaren (du hittar den på webben eller skapa en i ett kalkylblad). Om siffran överstiger 28% av din bruttoinkomst (eller den lägsta procentsatsen som används av långivare i din situation), då kommer du att ha problem med att få en inteckning.

Bestäm om du behöver sälja ditt nuvarande hem för att ha råd med en ny. I så fall beror det på vilket köp som helst som du köper. Arbetstagarens erbjudanden är riskfyllda och mindre önskvärda för säljaren, eftersom försäljningen inte kan slutföras förrän köparens hus säljs. Du bör sätta din nuvarande egendom på marknaden först.

Om du blir kär i en egendom, förbered dig för att göra ett erbjudande som överstiger startpriset. Lag- och efterfrågningsreglerna påverkar ibland dina val. Om många tävlar för vissa hus, var beredda att ingripa med ditt högsta möjliga erbjudande. Vissa köpare tror inte att du ska agera på det här sättet, men du kan enkelt hitta dig utanför auktionen och du kommer inte ha möjlighet att föreslå ytterligare erbjudanden. För att få den bästa chansen på ett hem som du verkligen gillar, våga med ditt erbjudande.

Prata med din fastighetsmäklare när du är redo att formellt presentera ditt erbjudande. Trots att riktlinjerna för inlämnande av förslag kan skilja sig från en stat till en annan, är det vanligtvis fallet: skicka ditt erbjudande till din fastighetsmäklare, som kommer att hänvisa dig till säljarens representant. Säljaren bestämmer sig för att acceptera, vägra eller göra ett motbjudande.

Inkludera en insättning i erbjudandet. När du har skrivit ett förslag gör du en insättning, vilket innebär att du åtar sig att köpa huset, eller du kommer att förlora insättningen, förutsatt att de inte vägrar ditt slutliga godkännande för lånet. Under garantiperioden (normalt 30-90 dagar passerar) arrangerar långivaren att finansiera köpet och slutför ditt lån.

Del 4

Avsluta affären

Bestäm summan av förskottet du måste betala. Denna betalning fastställer värdet på bostadslån. Det här är pengar för vilka du inte behöver betala ränta. Ju mer pengar du betalar för fastigheten, desto mindre pengar behöver du faktiskt betala i slutet.

Du borde betala 10-20% av uppskattat värde av huset. Kom ihåg att det uppskattade värdet kan vara högre eller lägre än husets försäljningspris. Om du till exempel har 30 000 dollar för förskottsbetalningen kan du använda det för detta ändamål till ett hus mellan 300 000 (10% nere) och $ 150 000 (20% nere). Att hämta mindre pengar ofta, men inte alltid, kommer att kräva att du betalar privata inteckning försäkringar (PMI), vilket ökar den månatliga kostnaden för fastigheten men är avdragsgill.
Om du inte har råd med en betalning på 10-20% på ditt hem, men du har bra kreditbetyg och en fast inkomst kan du få hjälp av en mäklare som arbetar med inteckningar för att ta ut en kombinerad inteckning eller FHA. Faktum är att du får en första inteckning som kommer att uppgå till högst 80% av värdet av huset och en andra inteckning för resterande belopp. Även om räntan på den andra hypotekslånet blir något högre är den avdragsgill och de kombinerade betalningarna borde fortfarande vara lägre än en första hypotekslån med PMI. Om detta är ditt första köp, överväga Nehemiah-programmet att få ett förskottsbidrag.

Se till att slutgiltigt godkännande förklaras efter en lämplig inspektion av huset. Begär följande rapporter och undersökningar: inspektion, förekomst av skadeinsekter, röta, radon och farliga material, möjligheten av jordskred, översvämningar och jordbävningar och brottsstatistik (vanligtvis 7-10 dagar du måste slutföra kontroller, se till att din agent förklarar det bra när du skriver in köpavtalet).

Inspektionen av ett hus kostar mellan 150 och 500 dollar, det beror på området, men kan förhindra en reparation på $ 100.000. Detta gäller speciellt för äldre hem, för att du vill undvika att få ekonomiska problem på grund av skador som orsakas av blyfärg, asbest och mögel.

Om du använder resultatet av inspektionen för att förhandla om sänkning av köpeskillingen, hänvisa inte till inspektionen eller buden i ditt kontrakt. Lånets institution kan kräva att man ser en kopia av inspektionsdokumentet och ändrar bedömningen av sin expert.

Be om en energidiagnostik av huset och se till att kontraktet beror på resultatet. En diagnos av denna typ är en viktig del av att köpa en fastighet. Att inte veta hur mycket det verkligen kostar att värma och kyla ett hem kan leda dig direkt till en eventuell ekonomisk katastrof. Köparna gör antaganden när man beräknar budgeten för det nya hemmet. Men sådana bedömningar kan vara betydligt felaktiga och få en familj att leva med vatten i halsen.

Stäng avtalet. I allmänhet utförs detta förfarande i ett notarius publicus och innebär att man undertecknar handlingar i samband med fastighets- och inteckningsavtal. I paketet av dokument innehåller lagen, vilket visar att huset är din nu, och titeln, vilket visar att ingen annan har en fordran eller pant. Om de förblir öppna frågor, kan pengar sättas åt sidan och inte betalas till säljaren fram till upplösningen, som fungerar som ett incitament för säljaren att snabbt lösa problemen och få alla att han är på grund av honom.

Tänk på möjligheten att kontakta din fastighetsadvokat för att se över dokumentationen och representera dig i detta avseende. Fastighetsmäklare kan inte ge dig juridisk rådgivning. En advokat kan debitera 200-400 dollar för de få minuterna av närvaro, men skyddar dig.

tips

Se till att du har besparingar innan du börjar göra forskning!
Försök att inte bli kär i en viss egendom. Det är kul att hitta vad du vill ha exakt, men om du lämnar ditt hjärta i ett hus kan du sluta betala mer än dess värde eftersom du är emotionellt involverad. Vidare är det inte säkert att affären avslutas. Var villig att inte "förlora ditt huvud" för ett hus - inget hus är så perfekt att det tillåter säljaren att sälja det till vilket pris han kommer upp med.

varningar

En säljare som inte ger tillstånd för inspektion av huset har något att dölja: gå bort!
Ekonomin är inte riktigt i form på sistone. Vissa säger att det är en bra tid att göra en sådan investering (priserna är låga), men andra säger att det inte är lämpligt att komma in på fastighetsmarknaden. Vi rekommenderar att du diskuterar och överväger alla tips innan du köper just nu.
Ögon till fastighetsmäklare som har bråttom att sälja en fastighet. De kan vara medvetna om händelser som marknadskollaps. Försök att vara försiktig med ovanliga erbjudanden från en agent.

Visa mer ... (5)

Dela på sociala nätverk:

Relaterade