Att uppnå en kamp mot en fastighetsägareförening (HOA) i USA

I princip är en förening av fastighetsägare - definierad i USA Homeowners Association (HOA) - är en ideell organisation skapad för att hantera och skydda samhället som består av de människor som bor där. De flesta av dessa föreningar är ledda av en styrelse som väljs av ledamöterna, vilka är skyldiga att följa föreningens interna regler. Normalt är sådana regler som finns i de dokument som styr föreningen och kan vara i form av lagar, memorandum, avtal, riktlinjer och / eller andra föreskrifter som antagits av föreningen (i resten av artikeln kommer att allmänt kallas "regler" ).

Styrelsen löper emellertid ibland risken för att överskrida sin auktoritet, försöker att tillämpa reglerna godtyckligt eller ojämnt, eller missförstår de regler som ska följas. I dessa fall kan hanteringen av föreningen vara den lämpligaste åtgärden att vidta.

2

Förstå dina rättigheter. Först och främst, liksom alla företagsorganisationer, måste HOAs följa de kommunala, statliga och federala lagarna samt följa sina egna regler. Ibland säger de senare inte vad styrelseledamöterna borde överväga att rapportera. Försök att identifiera de generiska och tvetydiga termerna (eller de som är helt frånvarande eller utelämnad). I vissa fall står olika delar av de dokument som innehåller reglerna i konflikt med varandra, det vill säga de säger motsatta saker om samma ämne.

3

Dokumentera dina handlingar. Generellt bör kopior av e-post, brev, fakturor och meddelanden som tas emot från HOA hållas. Om du har en intervju med någon figur som representerar föreningen, försök att rapportera din åsikt om konversationen i ett bekräftelsebrev och skicka en kopia till HOA. Genom att göra så ger du föreningen möjlighet att rätta till vad du har missförstått. Om HOA misslyckas med att korrigera din tolkning, som anges i brevet, kan de uttalanden som finns där innehålla ett tillförlitligt bevis på vad som faktiskt har sagts.

4

Gå med i dina grannar. Om du har problem med HOA du är inskriven, står dina grannar förmodligen inför samma svårigheter. De kan ge dig råd, stödja dig och stödja din kamp. Ju fler medlemmar går ihop, desto mer sannolikt är det att HOA kommer att återgå från sina positioner. Det kan vara till hjälp att samla grannunderteckningar på en framställan. Genom att bilda en grupp, är det lättare att gå vidare för att få någon förändring genom att övertyga medlemmarna i styrelsen röstar för specifika förändringar av reglerna eller post (eller utvisning) hos vissa fullmäktigeledamöter.

5

Håll dig lugn. Kom ihåg att de flesta styrelseledamöterna är frivilliga som inte får ersättning. Om du behandlar dem med respekt och vänlighet, kommer du vara mer benägna att nå dina mål. Arbeta professionellt, skriv bokstäver med rätt argument, prata artigt och behålla en imperturbable och kontrollerad ton. Även om det kan få dig att må bra sparka dörren under styrelsemötena och tilltala medlemmarna på ett respektlöst sätt, gör det inte att hjälpa dig med det. Tvärtom är det tillräckligt att kommunicera din ståndpunkt, de element som stöder det och de åtgärder du vill antas av föreningen. Det betyder inte att du måste undvika en styrka. Det är faktiskt perfekt att låta styrelsen veta att du tänker utföra din position. Bara agera med respekt.

6

Betala böterna och skatterna. För nu betala böterna (och / eller skatterna) och tävla dem senare. Om du ignorerar de fakturor som lämnats av HOA, kommer de inte bara att börja ackumulera, men kan också uppnå mer, påföljder och / eller intresse. Vanligtvis har HOA makt (och förmodligen också viljan och fakulteten) att sätta in begränsningar på fastigheterna och till och med för att utesluta rätten att lösa in inteckning för att samla in böter. Om din kamp mot HOA är framgångsrik kommer du förmodligen att kunna få återbetalning av vad du betalat för med intresse.

7

Begära en utfrågning. Skriv ett brev med en professionell och respektfull tonförfrågan som ska höras till en utfrågning för att diskutera ditt problem. Delta i utfrågningen genom att ta med dig flera kopior av bevis och / eller undertecknade framställningar som visar det stöd som tagits upp bland dina grannar. När du pratar, håll fast vid fakta. Även om du känner dig arg och frustrerad inuti, håll dina uttalanden tydliga, koncisa och professionella.

8

Tänk utanför lådan. Kom ihåg att en hörapparat inte är det enda sättet att hantera HOA. Om du kan locka uppmärksamheten hos de lokala medierna kan du göra föreningen kapitulerat under samhällets press. Annars överväga möjligheten att begära borttagning av en besvärlig ledamot i styrelsen - ofta är det möjligt med mindre än 10% av medlemmarna är berättigade att rösta för omval. Du kan också försöka ändra reglerna, även om processen kräver stor ansträngning. Men om du kan "sälja" till andra medlemmar av en regeländring som något som ger dem fördelar (snarare än som något som utgör en enkel personlig hjälp för att undvika böter), kommer du att ha fler chanser att samla det nödvändiga stödet.

9

Var försiktig med diskriminering. Om HOA kommer att stämma och fina dig, till skillnad från andra medlemmar som har begått samma brott, innebär det att potentiellt agerar godtyckligt och obalanserad, öppnar dörren till rättsliga åtgärder för diskriminering. Till exempel, om du nekades tillstånd att bygga en swimmingpool, samtidigt som det har beviljats ​​till andra grannar, är det värt att lokalisera grannarna, var deras pooler och de ungefärliga datum då de installerades. Om du kan bevisa att det mottagna vägran baseras på ett "favoriserat villkor" som bestäms av ras, kön, geografiskt ursprung, religiös tro, civilstånd och så vidare, är du på rätt väg att vinna din kamp mot HOA.

10

Kontakta en advokat. Rättshjälp bör övervägas. Genom att göra så betyder det inte nödvändigtvis att du kommer att behöva väcka talan. Ofta kan en advokat i rättegångar få HOA att ompröva sin ställning. Dessutom kan en advokat ge dig värdefullt råd om strategin som ska antas, skicka brev och förfrågningar för din räkning och representera dina intressen i en utomrättslig process eller ett fall med ADR, eller Alternativ tvistlösning (alternativ tvistlösning).

11

Tänk på ADR-systemet. Den alternativa tvistlösningen (ADR), i detta fall medling, är ett värdefullt verktyg för att lösa små tvister i HOA-sektorn. I en medling delar parterna i allmänhet kostnaderna för att anställa en opartisk medlare för att hjälpa dem att hitta en kompromiss. Denna neutrala figur brukar, men inte nödvändigtvis, vara en advokat med erfarenhet i fall som liknar din. Mäklare kan prata med båda parter, utvärdera fakta och ge sin åsikt om möjliga lösningar och omfattningen av tvisten. Denna typ av hjälp från dem som inte har något intresse av upplösningen kan hjälpa en ganska eldfast del för att se saker tydligare och flytta mot en kompromiss. I allmänhet går ADR mindre tid, det är billigare och formellt än en riktig rättegång.

12

Ange en rättslig åtgärd. Rättegångar kan vara emotionellt svårt, utmanande ur ekonomisk synvinkel och lång tid. Kom också ihåg att HOA: s styrelseledamöter som stämmer med dig, kommer troligen att vara nära nog att göra vardagen mindre lätt. Dessutom, om du förlorar, kan HOA: s regler föreskriva att betalning av lagavgifter, som lätt kan uppgå till sex siffror, bärs av käranden. Även om du vinner, kommer HOA alltid att kunna överföra till dig åtminstone en del av de rättsliga kostnaderna (inklusive ersättning för skada som har dömts att betala) genom en speciell resolution där det beslutades att alla medlemmar är skyldiga att betala En summa till föreningen (eventualitet som inte kommer att gynna din vänskap med grannskapet).